Добрый день, дорогие читатели! Я давно не обновлял записи на своем блоге, и поэтому сегодня, в этой небольшой заметке, я собираюсь поделиться интересными наблюдениями касательно недвижимости и рентного бизнеса связанного с ней. Во-первых сразу стоит сказать о том, что это достаточно специфичный вид бизнеса, в силу некоторых обстоятельств, но достаточно распространенный и многогранный. Во-вторых, разобраться во всех деталях легко и можно запросто обеспечить себе достойный прожиточный минимум.

Итак, так уж сложилось, что для многих, в наше время, недвижимость является необходимой, но малодоступной покупкой в силу своей дороговизны. Большинство из тех, кто рассматривает вариант приобретения жилья, делают это в основном для себя, а не с целью совершения инвестиций и вложения временно свободных средств.

Так к примеру, из личных наблюдений, могу сказать, что в строящемся многоквартирном жилом доме, практически всегда 2/3  квартир будут куплены для постоянного проживания, а примерно 1/3 — в основном приобретается для дальнейшей перепродажи, либо сдачи в аренду частными и мелкими инвесторами. Такая ситуация наблюдается достаточно давно, особенно в крупных городах и свидетельствует о том, что все-таки пока что мы привыкли зарабатывать деньги руками, а не головой.

Как правило крупные рантье не попадают в эту 1/3 и не делают ставку на частный сектор, стараясь приобретать недвижимость с более высоким уровнем доходности. В основном их интересует коммерческий сектор, способный генерировать более высокие доходы, поэтому в крупных городах за последние десять лет появилось много новых торговых и офисных площадей разного класса и уровня.

Но поговорить об этом бизнесе мне хотелось бы именно сточки зрения «квартирных» рантье и оценить реальную возможность заработка на подобных активах простому гражданину пришедшему в данный бизнес с улицы — ну скажем скопил деньжат за несколько лет и вложился в покупку небольшой квартирки, которую планирую сдавать. Реально ли это?

В принципе, возможно все! Просто, сделать так, чтобы это стало бизнесом не требующим оперативного управления, будет не так уж легко. Для того чтобы, все это не превратилось в головную боль, и у вас было достаточно много свободного времени и денег, во-первых, потребуется сразу несколько объектов недвижимости, пригодных для сдачи в аренду, из личного опыта — как минимум 5-10, чтобы за счет эффекта масштаба можно было жить и развиваться дальше. Во-вторых, потребуется наемный управляющий, который следил бы за состоянием и пригодностью жилья, организовывал бы все процессы, который своевременно собирал бы арендную  плату, отвозил ее в банк, клал на счет, работал с бухгалтерией, с коммунальными службами и т.д. и т.п. В-третьих, как минимум, потребуется наладить хорошие связи с местными агентами по недвижимости либо с дирекцией агентств, которые предоставляли бы хороших платежеспособных клиентов и доводили клиента до «вселения». Это минимальный набор требований.

Обеспечить свободную жизнь смогут только деньги от сдачи нескольких объектов, но не от одного. Поэтому все перечисленные пункты являются обязательными, если из этого проекта создавать реальный прибыльный бизнес, который далее и продать можно будет хорошим людям.

Ну, а если, говорить об одной квартирке, которую планируется сдавать, то жить на широкую ногу на полученные деньги вряд ли получится, придется заниматься подобными вещами самостоятельно и тратить на это практически все свое время. К сожалению, имея в наличии всего один объект вам навряд ли удастся уехать в отпуск на полгода, год, свободно жить и не думать о деньгах. Все что может дать вам один объект — это лишь доход сопоставимый с зарплатой менеджера среднего звена и минимальное количество свободного времени, но не более.

Давайте посчитаем, если высчитывать среднюю ставку и брать за аренду однокомнатной квартиры по 25 000 рублей за месячный период, то в год на этом деле можно получить ровно 300 000 рублей, Но… посчитаем расходную часть:

— Коммунальные платежи (возьмем равными 3 000 руб с водой, светом, интернетом, связью), остается 264 000.
— Страховка (полный пакет — минимум 10 тыс. руб.), остается 254 000.
— Обязательный мелкий ремонт на конец года (10 тыс. руб), остается 244 000.
— Стоимость вашего времени (допустим 1 день в месяц) 1 250 руб   х   12 мес =  15 000, остается 229 000.
— Обязательно налоги (налог на доходы физ. лиц по ставке 13%) — остается (229 000 — 13%) = 199 230 рублей.

Если разделить оставшуюся сумму на 12 месяцев и не учитывать другие расходы, то фактически получится, что на деле 25 000 превращаются в 16 600 рублей, с которыми уже труднее что-то планировать. Как правило, на первом этапе этого бывает достаточно, чтобы набраться опыта и приступить к масштабированию бизнеса. Поэтому, если вы давно хотели, но не знали как и реально ли зарабатывать на аренде недвижимости, рекомендую для начала внимательно изучить все аспекты, поскольку на деле, данная затея оказывается вполне себе самостоятельным бизнесом, требующего знаний и опыта.